房产那些事：（六）强制执行情形下，部分共有人能否单方申请不动产转移登记

案情简介：

详见房产那些事：（一）情侣能否共同买房

本期解答：

本案中，寻某已经申请强制执行，但是未能办理不动产转移登记。邵某、陶某得以将案涉房屋转卖他人。

这就引发了一个问题：强制执行情形下，部分共有人能否单方申请不动产转移登记？

一、形成性法律文书可以引起房屋所有权变动

《物权法》第28条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”但是，物权法未对引起物权变动的法律文书的范围作出具体规定。

根据权利保护的机理，法律文书可以分为确认性文书、给付性文书与形成性文书，其中形成性文书能够导致物权变动。因此《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第7条明确了物权法第28条“法律文书”的范围，即，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书、拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书。

二、寻某可以申请强制执行（2015）栖迈民初字第57号案民事判决

根据《物权法》第28条的规定，持有生效法律文书的一方当事人可以单方申请不动产转移登记。因此，《不动产登记暂行条例实施细则》第19条规定“当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。”

（2015）栖迈民初字第57号民事判决，判令邵某、陶某协助寻某、杨某办理涉案房屋过户手续，系给付判决。判决生效后，具有执行力。给付判决的给付内容可以是财产也可以是行为。故，寻某可以申请强制执行。

三、强制执行情形下，不动产登记机构应当办理不动产转移登记

《不动产登记暂行条例实施细则》第19条规定人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的，不动产登记机构直接办理不动产登记。

《民事诉讼法》第251条规定“在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。”

四、寻某与杨某共有份额未确定，导致执行不能

（2015）栖迈民初字第57号民事判决无论是自愿履行还是强制执行，案涉房屋所有权自转移登记完成时发生变动，而非给付判决生效时寻某与杨某自然取得所有权。

（2015）栖迈民初字第57号案中，杨某未作为原告提起诉讼，案件审理过程中，法庭追加其为第三人，其未到庭也未提交书面答辩状。故，（2015）栖迈民初字第57号民事判决未确定寻某与杨某的共有性质或份额。执行阶段，杨某也未出现，不动产登记机构不能确定案涉房屋的共有份额，无法办理转移登记，导致执行不能。

律师提示：

  不建议非家庭成员共同买房。确有需要的，应当在房屋买卖合同中约定共有性质、份额等，或是另行签订协议约定出资方式及所有权份额。否则，若共同买房一方中有人不配合，会造成不动产转移登记障碍，极端情形下申请法院强制执行也不能解决。