房产那些事：（五）二手房连环买卖中，前手合同无效是否导致后手合同无效

案情简介：

详见房产那些事：（一）情侣能否共同买房

本期解答：

本案中，人民法院判决认定邵某、陶某与杜某之间的买卖合同无效。

这就引发了一个问题：杜某与魏某、叶某之间的买卖合同效力如何认定，案涉房屋所有权如何确定？

一、各手买卖合同效力认定的标准

各手买卖合同的效力应当分别认定，只要不具有《合同法》第52条规定的无效情形，则买卖合同是有效的。也就是说前手合同无效并不必然导致后手合同无效。

二、前手合同无效的法律后果

《合同法》第58条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，合同无效的法律效果为返还财产，对不动产而言，是否办理不动产转移登记的需要区别对待。

实际占有人未办理不动产转移登记的，则房屋所有权归原房东所有，实际占有人负有返还房屋的义务。

实际占有人基于不动产登记的公示、公信效力，信赖不动产登记簿的物权登记，已经办理不动产转移登记的，属于善意取得，受到法律保护。房屋所有权归实际占有人所有。

三、善意取得的判断标准

根据《物权法》第106条的规定，判断是否构成善意取得需要满足以下条件。第一，受让人基于不动产登记簿的物权登记进行交易；第二，受让人交易时支付了合理的对价。第三，不动产转移登记已完成。

律师提示：

二手房交易中，买房人应当审核房屋的不动产权证书，排除权利瑕疵，及时办理不动产转移登记，避免因出卖人无权处分导致不必要的损失。