房产那些事：（四）一房二卖的，房屋所有权如何确定

案情简介：

详见房产那些事：（一）情侣能否共同买房

本期解答：

本案中，邵某、陶某将案涉房屋出售予杨某、寻某，因未能过户引发诉讼。判决生效后，邵某、陶某将案涉房屋出售予杜某，并办理了过户手续。杜某又将案涉房屋出售予魏某、叶某，并办理了过户手续。寻某另案起诉了邵某、陶某、杜某、魏某及叶某，请求确认邵某等人之间签订的各手房屋买卖合同无效。

这就引发了一个问题：一房二卖情形下，房屋所有权如何确定？

一、数个买卖合同效力认定的标准

本案中，邵某、陶某与寻某、杨某签订房屋买卖合同后，又与杜某签订房屋买卖合同，将案涉房屋分别出售予数个买受人的情形，属于一物的多重买卖。

数个买卖合同的效力应当分别认定，只要不具有《合同法》第52条规定的无效情形，则买卖合同是有效的。

二、买卖合同是物权变动的原因而非物权变动的结果

《物权法》区分物权变动的原因与物权变动的结果，第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，买卖合同只是导致房屋所有权变动的原因，不动产登记是对房屋所有权的具体处分结果。不动产登记不影响买卖合同的效力，房屋的权属以不动产登记为准。

三、房屋所有权以不动产登记簿记载为准

前文已述，买卖合同只是物权变动的原因，经不动产登记才发生物权变动的结果。《物权法》第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第16条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”据此，房屋所有权以不动产登记簿记载为准。

本案中，案涉房屋所有权经多次不动产登记，已经转移至魏某、叶某名下，房屋所有权应当依法确认为魏某与叶某共有。
  四、未办理不动产登记情形下，多个买卖合同履行的顺序

房屋所有权以不动产登记簿记载为准，房屋还在出卖人名下，而多个买卖合同均为有效情况下，如何处理房屋所有权？如果有一买受人已经按照买卖合同的约定合法占有房屋的，人民法院依法应当支持其要求办理不动产转移登记的诉请；如果各买受人均未合法占有房屋的，人民法院依法应当支持买卖合同生效时间在先的买受人要求办理不动产转移登记的诉请。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第15条规定“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”据此，未取得房屋所有权的买受人可以要求出卖人承担违约责任。

律师提示：

在二手房交易中，为了预防房价波动导致出卖人一房二卖，买房人应当尽量缩短交易时间，尽可能实际占有标的房屋。在买卖合同中，具体列举违约情形及违约金数额。