房产那些事：（三）部分共有人能否单独申请不动产转移登记

案情简介：

详见房产那些事：（一）情侣能否共同买房

本期解答：

本案中，由于杨某与寻某之间发生矛盾，导致案涉房屋领取不动产权证书后未能过户至杨某与寻某名下。

这就引发了一个问题：房屋买卖中，部分共有人能否单独申请不动产转移登记？

一、不动产登记机构负有查明不动产权属的职责

根据《物权法》第12条之规定，不动产登记机构应当查验申请人提供的权属证明，如实登记有关事项。因此，《不动产登记操作规范（试行）》之3.2.1条规定“不动产登记机构应当查验申请事项应当由双方共同申请还是可以单方申请，应当由全体共有人申请还是可以由部分共有人申请。”

二、房屋买卖申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请

不动产登记机构在不动产登记过程中应当查明不动产的权属状况，故房屋买卖过程中，不动产登记机构需要从形式上明确卖方是否有权处分房屋，买方对房屋权属如何约定。因此，《不动产登记暂行条例》第14条规定“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”  

三、不动产登记申请以现场申请为原则

《不动产登记暂行条例》第15条规定“当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。”本案中，本案邵某、陶某作为卖方，寻某作为买方至不动产登记中心，杨某未到场，导致未能办理过户手续。

  不动产登记机构在登记过程中，必须查验权属证明。寻某与杨某作为买方，不具备共同共有的法律关系基础，按照《物权法》第103条规定，需要现场明确权属份额，在杨某未到场情形下，不能确认按份共有人各自的份额。根据《不动产登记暂行条例》第22条规定，不动产登记机构应当不予登记。

四、某些情形，部分共有人可以单独申请不动产转移登记

《物权法》第97条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”

本案中，在邵某、陶某及寻某均已至不动产登记机构办公场所现场申请转移登记。若房屋买卖协议中明确约定了寻某与杨某的份额，不动产登记机构应当受理登记申请。但是，（2015）栖迈民初字第57号民事判决未确定寻某与杨某的份额，因此，寻某不能持此判决申请不动产转移登记。

律师提示：

在不动产登记过程中查验不动产权属情况是不动产登记机构的职责。因此，不动产登记机构必须现场查验申请主体，查验申请事项应当由双方共同申请还是可以单方申请，应当由全体共有人申请还是可以由部分共有人申请，并制作询问笔录。

共同买房情形下，对于共有性质未作约定的，除了家庭成员共同买房，其他情况推定为按份共有。建议共同买房的，在房屋买卖合同中明确约定所有权份额。